Mission impossible på Youngstorget

Mission impossible på Youngstorget

31.10.2016 - 13:32

«Bygningen er i så pass dårlig forfatning at vi er bekymret for de som oppholder seg i den», var beskjeden da politiet kastet ut husokkupanter fra Torggata 13 i 2011. «Dette kan ikke rehabiliteres», sa gårdeier. Veidekke er i gang med et «mission impossible» på Youngstorget.

Hentet fra Veidekkes magasin Dimensjon | Tekst: Guro Kulset Merakerås/Mera Media | Foto: Einar Aslaksen/Pudder Agency

Historien om de tre bygårdene på Youngstorget er nokså saftig, og inneholder beskrivelser som «Youngstorgets råtne hjørnetann», anklager om forslumming og spekulativt forfall, påstander om trenering av bevaringsvedtak og langvarige dragkamper mellom statens eiendomsselskap Entra Eiendom og Plan- og bygningsetaten i Oslo.

Muravdelingen i distrikt Oslo har fått oppgaver de aldri før har vært borti.

Muravdelingen i distrikt Oslo har fått oppgaver de aldri før har vært borti.

En nesten fastlåst situasjon

I persongalleriet finner vi både byantikvar, husokkupanter, politikere, politi og presse. Kortversjonen er at Entra Eiendom overtok tre slitne bygårder med verneverdig fasade i 2002, og ønsket å rive disse for å bygge nytt. Da dette ikke ble godkjent, søkte de om å rive ut innmaten og bygge nytt og større bak mønelinjen. Dette ble heller ikke godkjent. Så gikk årene, mens forfallet fortsatte. Eiendommene Torggata 13 og Youngsgata 7 og 9 ble en del av en større diskusjon om bevaringsverdige bygninger i Oslo som står tomme samtidig som boligmangelen gir Tigerstaden grå hår i pelsen. Situasjonen var ikke god verken for byen, for gårdene, eller for Entra Eiendom. Og – noe som skulle vise seg å bli redningen – heller ikke for fagbevegelsen, som opplever at Youngstorget er stedet der deres hjerte og sjel hører hjemme. Her finnes krefter som har et oppriktig ønske om å ta vare på dette torget. Noe som innbefatter å forhindre forslumming i bygningene som omkranser det. Krefter som er sterke nok til å få gjennomslag for at enkelte regnestykker handler om mer enn kroner og øre.

Refundamentering av hus som skal bevares er uhyre komplisert.

Refundamentering av hus som skal bevares er uhyre komplisert.

Byggherrestruktur i to lag

– For vår del finnes det flere gevinster i prosjektet enn det rent økonomiske, bekrefter Eva M. Salvesen, daglig leder i Industri Energi Holding as. Det var LO-forbundet Industri Energi som til slutt løste floken som Entra Eiendom, Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten i Oslo var viklet inn i. Industri Energi hadde allerede kjøpt Hammerborggata 12, og ville med de tre siste eiendommene eie hele kvartalet, slik at det kunne utvikles som en helhet. Dette åpnet for muligheter som vi skal komme tilbake til. I første omgang holder det å si at Industri Energi kjøpte de nedslitte gårdene og inngikk en avtale med Entra om å overta nøklene den dagen bygningsmassen var ferdig rehabilitert. Prosjektet har derfor en byggherrestruktur i to lag: Entra som er byggherre under arbeidet, og Industri og Energi som er sluttkunden. Men de kan begge ønske det beste og legge penger på bordet – uten en entreprenør med god kompetanse ville byggene like fullt vært umulige å redde. For det er ingen liten oppgave Veidekke har tatt på seg når Torggata 13 med tilhørende bygårder skal gjenoppstå i fordums drakt. Vi skriver drakt og ikke prakt, fordi det bare er drakten det dreier seg om. Fasaden. Men det er altså ikke bare-bare når forfallet har kommet så langt som i de tre bygårdene i sørøstre hjørne av Youngstorget. Dette er egentlig et «mission impossible», som krever mer enn maks av alle involverte. Samtidig er det et spennende og morsomt oppdrag som lar mange fagarbeidere bryne seg på utfordringer de sjelden kommer over.

Eva M. Salvesen, fra LO-forbundet Industri Energi

Eva M. Salvesen, daglig leder i LO-forbundet Industri Energi

Mål om totalentreprisekontrakt

– Vi visste at dette ville bli et ekstremt krevende prosjekt, og gjorde grundig forarbeid da vi valgte samarbeidspartner, forteller prosjektsjef i Entra, Ove Ågedal. De trengte entreprenørkompetanse allerede tidlig i prosjektet, og tok kontakt med de tre største aktørene. Dialogen endte med en prosjekt­utviklingsavtale med Veidekke, og et mål om totalentreprisekontrakt. Men på dette tidspunktet stod bakdøra nærmest på vidt gap.

– Hadde vi ikke fått til å utarbeide en løsning på dette tidspunktet, hadde vi ikke hatt noen ­kontrakt, det var vi åpne for. Da ville Veidekke kun fått betalt for forprosjektet, sier Ågedal.

Løsningen på floken lå i å utnytte kvartalets restpotensial for byggevolum. De tre gamle gårdenes fasader måtte bevares, men Hammerborggata 12 kunne få et moderne tilbygg på åtte etasjer. Den tekniske underetasjen i dette tilbygget skal også betjene de gamle gårdene. Slik kan høye kostnader på rehabiliteringsjobben balanseres noe av lavere kostnader på det normale tilbyggsbyggeriet.

Ove Ågedal er Entra Eiendoms prosjektsjef på Youngskvartalet.

Ove Ågedal er Entra Eiendoms prosjektsjef på Youngskvartalet.

– Det totale kostnadsbildet blir anstrengt, men tross alt fornuftig, konstaterer Ågedal.

– Ja, i hvert fall for oss som kan putte flere elementer inn i regnestykket vårt, tilføyer Eva M. Salvesen, og tilføyer at de nok aldri ville ha gitt seg i kast med dette noe annet sted i Oslo enn akkurat på Youngstorget. Det er noe spesielt med dette stedet, noe som gjør at restauranter på bakkeplan og kontorer oppover i etasjene er så uendelig mye mer riktig enn gjenmurte åpninger og grafitti på veggene. La oss ta en liten avstikker inn i historiebøkene.

Nytorvet blir Youngstorget

Youngstorget ble anlagt i 1846 som et symmetrisk torg på begge sider av Torggata. Formelt sett het det Nytorvet fram til 1951, men på folkemunne er det alltid blitt kalt Youngstorget, oppkalt etter kjøpmann, grosserer og stortingsrepresentant Jørgen Young som eide eiendommen torget ligger på. Torget ble anlagt fordi det var behov for et nytt sted for torghandel, som avlastning for Stortorget. Med basarhaller, gjøglerboder og ølhall, etter hvert folketeater og opera, den gamle politistasjonen og levende torghandel, har det vært et pulserende liv på Youngstorget opp gjennom årene. I nasjonal sammenheng er det allikevel først og fremst kjent som arbeiderbevegelses festplass. Her har både LO og Arbeiderpartiet sitt hovedkontor, her feires 1. mai og her arrangeres torgmøter og demonstrasjoner. Slik har det vært i over 100 år. For øvrig har mye forandret seg. Mange av basarhallene og ølhallen ble revet på 1930-tallet, og mens tiårene og bilene rullet gjennom Oslo, sank omsetningen i torvbodene i takt med at biltrafikken økte. På 1980-tallet ble et nedslitt torg asfaltert og overgitt bilene. De siste basarhallene under den gamle politistasjonen stengte. Torget forfalt. Forfallets tentakler strakte seg til Torggata 13 med omliggende gårder, som etter hvert ble fraflyttet.

Da arbeidet med å rehabilitere Youngstorget og legge til rette for handel igjen ble igangsatt på midten av 90-tallet, omfattet det ikke de mest nedslitte bygårdene som en gang hadde huset forretninger på bakkeplan og kjøpmennenes boliger oppover i etasjene. Og slik kommer vi tilbake til vår egen tid og vårt eget århundre, der forfallet var kommet til et nivå hvor mange fagpersoner anså det for å være kul umulig å redde bygningsmassen, bevaringsverdig eller ikke.

Foto: Elisabeth Meyer. Youngstorget slik det så ut på siste halvdel av 1930-tallet.

Foto: Elisabeth Meyer/ Oslo bymuseum. Youngstorget slik det så ut på siste halvdel av 1930-tallet.

På mange måter hadde de rett. Men ingenting er umulig når det kommer til stykket. Bare nesten.

– Vi visste at det var i dårlig forfatning, men jeg må si det har vært enda mer sprekker og skader enn vi hadde forutsetninger for å anta. Dermed har det blitt mer sikringsarbeider enn vi forutså, både midlertidige sikringer for å ivareta HMS under arbeidet og varige sikringer for å ivareta bygningen, forteller prosjektleder Bjørn Einar Smith. Han er en erfaren fagmann. En av flere på teamet som hadde den kompetansen og innstillingen byggherren var på utkikk etter.

– For oss var det viktig å vite allerede i anbudsfasen hva slags team aktørene ville sette på jobben. Når du kjenner bransjen, har du en viss formening om hvem du vil ha som prosjektleder – og hvem du ikke vil ha. Vi visste at vi måtte ha en voksen, stødig person som hadde vært borti tilsvarende prosjekter før, og som derfor kunne forutse og forhindre uønskede hendelser. I tillegg ønsket vi oss et team med ulike kvaliteter, faglig og menneskelig. Da vi skulle møte de ulike teamene, stilte Veidekke med hele kobbelet av folk som snakket om sine fag. De gjorde godt inntrykk. Sjekk av CV-er og referanser bekreftet dette, forteller Entras prosjektsjef Ove Ågedal.

Entra Eiendom hadde satt opp en matrise med evalueringskriterier de ville se på i anbudsrunden, som alle skulle telle en viss prosent av helheten. Pris var selvsagt ett punkt, men i et så komplisert prosjekt som dette, vet alle parter at den første prisen som kommer på bordet ikke blir den endelige. Det er derfor viktigere å finne noen du har tillit til at du kan tenke smart sammen med når jakten på de beste løsningene er i gang. Personell var et viktig kriterium, og da ikke minst enkeltmenneskenes samspillsevner. Ågedal forteller at akkurat dette punktet var utslagsgivende for at valget landet på Veidekke.

Når det svinger av samarbeid

– I ettertid kan vi si at dette har vist seg å være en god og riktig vurdering, sier Eva M. Salvesen i Industri Energi om kraftig vektlegging av samspillsevner. For akkurat samspillet er noe av det alle parter vil trekke fram som en årsak til at et umulig oppdrag gjøres mulig.

– Jeg påstår at når du tar i dørhåndtaket, da kjenner du den gode stemningen i brakka her. Når det svinger slik av samarbeidet som det gjør i dette prosjektet, da er det utrolig mye hyggeligere på jobb, sier Ågedal entusiastisk.

Det har ikke kommet av seg selv. Bjørn Einar Smith hanket tidlig inn Lars Kristian Hunn som jobber med team- og prestasjonsledelse i Region Øst.

– Alle bedrifter har fagre ord om samspill og samarbeid på hjemmesidene sine, men hva er det egentlig? Min oppgave er å fylle disse begrepene med reelt innhold. Det handler om å forstå og ta hensyn til hverandre, og å styre en prosess i forhold til de ulike aktørenes forretningsmessige behov og risikosituasjon, sier Hunn. Gjennom oppstartsamlinger har han bidratt til å skape et team med felles mål og klar forståelse av hvordan den enkelte kan bidra til at dette målet blir nådd.

Klinket stål i første etasje og tømmerstendere videre oppover

Klinket stål i første etasje og tømmerstendere videre oppover

– Forskjellen på en gruppe og et team, er at et team setter seg mål som er så vanskelige å nå at de ikke vil greie det hvis hver enkelt person jobber alene. De må hjelpe hverandre, sier Hunn.

Veidekkes arbeid med forståelse av godt samspill gjør det ikke bare enklere å løse oppgaver her og nå, men bidrar også til å utvikle medarbeidernes kompetanse over tid. I dette prosjektet omfatter samspillet også byggherre og eksterne rådgivere. 

– Det har vært en stor styrke å ha profesjonell bistand på det som går på personer og samspill, understreker Bjørn Einar Smith. Det nikkes ivrig rundt bordet der både folk fra byggherre, prosjektering og produksjon er representert. De er et team. Og de skal sammen få til denne nesten umulige oppgaven det er å totalrenovere tre forfalne murgårder fra 1860-tallet slik at fasadene bevares mens det innvendig blir moderne lokaler til kontor og restaurantdrift – som har sine tekniske installasjoner i et tilbygg til nabobygget.

La oss ta det fra bunnen, der også det praktiske arbeidet måtte starte. Gårdene er fra en tid da den vanlige fundamenteringen i Oslo var å legge en tømmerflåte i leira – under grunnvannsstand. Å finne en praktisk gjennomførbar metode for refundamentering av bygårdene var forprosjektets hovednøtt. Hvordan ta steget fra tømmerflåter i leire til stålpæler på fjell – når huset til alt overmål står på en løst stablet steinmur?

– Det finnes ingen oppskrift på hvordan dette kan løses. Det gjorde utfordringen spennende, smiler Smith.

Løsningen de til slutt gikk for var å sette pæler på innsiden av grunnmuren, lage hull i grunnmuren med kjerneboring og så legge fundamentdragere i betong gjennom grunnmuren for å få lasten over på pælene. Ingen liten utfordring med en mur som kan rase ut og 30 meter leirgrunn før du møter fjell. To pælerigger har gått døgnet rundt mens fjellsikringsmetoder som stålbånd og bolter ble brukt for å binde sammen grunnmuren på de løseste stedene. Det har vært søle til knærne, håndgraving og spesialsugebil for å få ut slam og leirevann.

– Det har virkelig vært en grisete jobb. Derfor er det overraskende at det har vært så god moral og godt humør hele veien. Driftsleder Lars Ulrik Hanevik skal ha en stor del av æren for det. Han er enestående flink til å ta ansvar for stemningen uten at det går på bekostning av seriøsiteten, understreker Smith.

Refundamenteringen har vært vanskelig og viktig

Av åpenbare grunner, som at huset trengte et nytt fundament, men også fordi byggetillatelsen er gitt under forutsetning av at ingenting ble påbegynt på det moderne tilbygget før de de tre gamle gårdene var ferdig refundamentert. På denne måten har Byantikvaren hatt en garanti for at det ikke ble stopp i prosjektet etter at tilbygget var kommet på plass – før det ble de gamle bygårdenes tur. Både Veidekke, Entra og Industri Energi roser det gode samarbeidet de har hatt med Byantikvaren i dette prosjektet. Eva M. Salvesen har hatt ansvar for den løpende kontakten. Det har vært en av hennes oppgaver i teamet der  alle er avhengige av de andres innsats.

Utspringet repareres med gjenbruk av gammel teglstein.

Utspringet repareres med gjenbruk av gammel teglstein.

– Det er et godt og åpent forhold, ikke en situasjon der vi prøver å lure til oss noe som helst. Det er mye mer behagelig å ha Byantikvaren som medspiller enn som motspiller, fastslår Smith. Og prosjektet trenger alle medspillerne det kan få. Nå er refundamenteringen unnagjort. Dermed kan de gå videre oppover i bygget. Til kappehvelvgulv der teglstein står i spenn mellom nesten bortrustede ståldragere. Til treverk med hussopp og trappehus som viser seg å ikke være forankret i resten av huset. Til delvis råtne bjelker på stubbloft isolert med leire. Til utbrente loft med råteskade etter lekkasjer og saneringsbehov på grunn av enorme mengder dueskit. Alt dette i hus som sliter med totalstabiliteten etter diverse rivearbeider gjennom 150 år. Her trengs håndverkere som jobber med både hode, hjertet og hender. Muravdelingen i distrikt Oslo har virkelig fått noe annet enn Leca, fliser og forblendingstegl å bryne seg på.

– Vi har unikt interesserte håndverkere med på laget som har ønsket seg til dette prosjektet, forteller Smith. På loftet, godt beskyttet av tak-over-tak-stillaset møter vi murer Morten Johansen.

– Det er et artig prosjekt, smiler han, mens han trøbler litt med å få delt de kompakte, hardbrente teglsteinene.

– Vi gjør mye vi aldri har gjort før. Jeg har aldri jobbet med så tykke teglvegger tidligere, eller så mye buer og utspring som det er på denne bygården.

De skal få til horisontale gulv. Og himling. Veggene må tilpasses. Men alt dette er barnemat i forhold til det som er den store oppgaven: å forsterke og forbedre bygningene slik at kreftene går der de skal.

Byggherre og entreprenør er blitt enige om at aktiv dødshjelp er det eneste rette for de gamle trappeløpene.

Byggherre og entreprenør er blitt enige om at aktiv dødshjelp er det eneste rette for de gamle trappeløpene.

Et regnestykke med mange x-er

Både byggherrene og Veidekke forstod fra starten at dette var et regnestykke med mange x-er. De brukte mye tid og tankevirksomhet på å finne en kontraktsform som kunne balansere hensynet til de ulike partenes interesser. Etter en grundig dialog ble løsningen fastpris på alt nytt, mens resten faktureres etter medgått tid.

– Vi hadde ikke tatt dette oppdraget dersom vi hadde måttet bære totalansvaret med all risiko. Det ville blitt en håpløs kampsituasjon hele veien, sier Smith, og får støtte av prosjektsjef Ågedal hos Entra Eiendom.

– Jeg vet at Veidekke har risikoaversjon. Og det er nok klokt, for det betyr at de taper lite penger. Det må vi ta på alvor som kunde. Den modellen vi har på dette prosjektet er bra. Treffer du dårlig på modellen blir det et anstrengt prosjekt, noe som igjen gir dårlig økonomi og dårlig resultat. Lavere konfliktnivå gir mer overskudd til å finne de beste løsningene, påpeker han. Og det trengs, når umulige oppdrag skal gjennomføres.

 

Tall og fakta Youngsgate-prosjektet.

Tall og fakta Youngsgate-prosjektet

Vil du snakke med oss?

Veidekke Entreprenør - Oslo Bygg

Postboks 506 Skøyen, 0214 Oslo

Skabos vei 4

T: +47 21 05 50 00

distriktoslo@veidekke.no